Сегодня:
Заработай на покупках!

От 03-10-2006 16:31:32

Безопасное инвестирование

Строительные материалы.

Прогремевший не так давно скандал с компанией "Элита-Центр",
обманувшей своих вкладчиков, не на шутку обеспокоил
многих потенциальных покупателей квартир в новостройках.
На поверхность сразу всплыли многочисленные проблемы и
риски, связанные с приобретением нового жилья. Актуальным
стал вопрос: как безопасно вложить деньги в строительство
дома, чтобы не получить в результате кота в мешке?
Специфика покупки квартиры на первичном рынке заключается в том, что покупатель приобретает не готовую квартиру, а несуществующий дом, который, как правило, находится на стадии проектирования. При этом покупатель является, по сути, бизнесменом, инвестором, который вкладывает деньги в строительство и несет связанные с этим риски.

Выбор квартиры и застройщика

Подводных камней, которые могут встретиться на пути вкладчиков, множество. Возможностью того, что компания типа "Элита-Центра" исчезнет с деньгами или по несколько раз продаст одну и ту же квартиру, риски не исчерпываются. Часто застройщики не выполняют до конца взятые на себя обязательства, указанные в договоре: невовремя сдают дом в эксплуатацию, не проводят надлежащих коммуникаций или оставляют квартиру без обещаний внутренней отделки и т.д. Наиболее болезненные проблемы - проведение строительных работ без соответствующих разрешительных документов или права на земельный участок, а также незаконное выделение властями земли под застройку. Проходящие в последнее время митинги инвесторов, вложивших деньги в "недострои", судьба которых под большим вопросом,- яркий тому пример.Таким образом, опасно вкладывать деньги не только в дом без фундамента, но даже в практически готовую постройку. Никто не застрахован от того, что в последний момент компании не хватит средств достроить дом или строительство запретят через суд. Тем не менее очень важно не попасть в лапы к застройщикам-аферистам и быть уверенным, что вселишься в долгожданную квартиру в срок и именно в такую, в которую вкладывал деньги на стадии проектирования.
Зачастую основной кретерий, по которому покупатели выбирают квартиру,- цена. Однако такой подход, как показывает практика, может привести к плачевным последствиям. На цене обожглись множество вкладчиков, и не только инвесторов "Элита-Центра". Ни одна компания не станет продавать квартиру дешевле ее рыночной цены. Особенно если учесть, что недвижимость дорожает и строящихся квартир недостаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос.
Прежде чем выбрать для себя оптимальную цену, необходимо ознакомиться со всеми предложениями жилья на первичном рынке. Для этого можно просто просмотреть газеты и журналы с объявлениями. Цена квартиры зависит прежде всего от ее месторасположения. Близость к центру города, наличие метро и удобной транспортной развязки, развитая инфраструктуразначительно удорожают жилье. Если вам предлагают квартиру в центре города по цене, равной стоимости жилья на окраине, в этом явно кроется какой-то подвох.
Немаловажно также выбрать надежную компанию-застройщика. Как правило, в строительстве дома принимают участие несколько компаний: инвестиционная (генеральный инвестор), а также соинвесторы, застройщик, субподрядчик. Следует собрать как можно больше информации обо всех звеньях цепочки.
Безусловно, лучше обращаться в крупные известные компании, которые имеют немалый опыт в жилищном строительстве и возвели не один дом. Нужно узнать, сколько домов и где построила компания, какие сдала в эксплуатацию. Именно построила и сдала в эксплуатацию, а не собирается построить. Немаловажна также сдача дома в заявленный срок. Впрочем, малоизвестные небольшие компании тоже могут быть честными. Тогда как нет абсолютной гарантии, что крупный застройщик выполнит свои обязательства.
Много строящихся квартир продают агенства недвижимости. При этом риелтор может действовать на основании договора комиссии(договора поручения), согласно которому он привлекает частного инвестора и получает за это комиссионное вознаграждение, или же выкупить у компании права на квартиру, став таким образом соинвестором, и перепродать ее частному лицу. В Украине проблему выбора квартиры привыкли перекладывать на плечи агентств недвижимости. Считается, что риелтор найдет наиболее подходящий вариант и проверит надежность застройщика. Хотя некоторые риелторы обеспокоены только тем, как получить свои комиссионные, и не задумываются о последствиях, которые ждут покупателя в будущем. Пока законодательство не предусматривает ответственности риелторов за предоставление некачественных услуг. Поэтому, если вы передадите через агентство недвижимости деньги застройщику-аферисту, спрашивать будет не с кого.
Право вести строительство компании дают следующие документы:
- разрешение местного совета на строительство объекта градостроительства;
- разрешение на выполнение строительных работ, выданное инспекцией архитектурно- строительного контроля;
- позитивное заключение государственной инвестиционной экспертизы;
- лицензия на строительную деятельность и перечень разрешенных видов работ;
- документы, подтверждающие право собственности на землю, где строится объект.
Кроме того, желательно узнать, застрахована ли компания от строительно-монтажных рисков(которые могут помешать ей сдать объект вовремя). Хотя держава объявила этот вид страхования обязательным для застройщиков, некоторые компании увиливают от него.
Заключение инвестиционного договора
Передача права собственности на будущую квартиру покупателю осуществляется на основании инвестиционного договора(договора купли-продажи имущественных прав на квартиру), который заключается с генеральным инвестором.
Стандартной формы договора не существует, поскольку в украинском законодательстве отсутствует даже понятие "инвестиционный договор". Поэтому каждая компания составляет условия по своему усмотрению. Прежде чем заключить это соглашение, следует досконально изучить все его пункты.
Чтобы в дальнейшем между вами и компанией не возникли разногласия и вы получили именно ту квартиру, в строительство которой вкладывали деньги, требуйте от застройщика как можно более подробного описания строящегося объекта, которое включало бы: адрес дома, номер подъезда, этаж, количество комнат в квартире, подробный план объекта (площадь, расположение внутренних помещений, размеры оконных проемов), описание строительных конструкций(высота, толщина внешних стен, перекрытий), наличие или отсутствие внутренней отделки(что конкретно из отделки будет включено), полную информацию о водоснабжении, водоотводе, отоплении, вентиляции, описание места, где находится объект, а также другие характеристики, которые важны для покупателя. Кроме того, должны быть указаны ГОСТы и технические условия(ТУ). Нужно оговорить также возможность перепланировки и переоборудования объекта на стадии строительства и условия проведения данных работ.
В договоре обязательно должна быть зафиксирована цена квартиры и квадратного метра. Имейте в виду, что в момент приемки дома госкомиссией площадь построенного дома может отличаться от проектной(разница может составлять до 10 %). То есть, возможно, придется платить за появившиеся лишние квадратные метры или, наоборот, нескольких "квадратов" будет не хватать.
Компания может в одностороннем порядке повысить цену квадратного метра после заключения договора, мотивируя свое решение нестабильностью экономической ситуации в стране (подорожанием стройматериалов, рабочей силы и др.). Этот пункт также должен быть прописан в инвестиционном соглашении. При внесении платежа за квартиру в рассрочку в течение периода строительства некоторые компании могут взимать также определенный процент от стоимости квартиры.
Нужно указать срок сдачи дома в эксплуатацию(квартал года), порядок действий застройщика и инвестора в случае нарушения сроков, а также штрафные санкции. Следует детально прописать условия разрыва договора. Если покупатель по собственному желанию отказывается от квартиры и является инициатором договора, он оплачивает неустойку, например в размере 10 % стоимости квартиры. Эту цифру нужно указать в договоре. Очень важно обратить внимание на порядок приемки инвестором объекта, условия заявления претензий и порядок их рассмотрения.
Как застраховаться от кота в мешке
Даже если вы выполнили все рекомендации, нельзя на 100 % гарантировать, что вы вселитесь в долгожданную квартиру. И дело не только в аферистах, обманывающих своих вкладчиков. Даже крупные компании не застрахованы от "недостроев". Пока земельные проблемы не урегулированы на законодательном уровне, пока страна находится в состоянии непрекращающегося экономического кризиса, риск вложения средств в строительство очень велик.
После скандала с компанией "Элита-Центр" многие СМИ, политические и общественные деятели стали активно обсуждать возможность страхования инвестиций в строительство жилья.
Впервые такой тип страхования ввел наш ближайший сосед - Россия - после многочисленных случаев банкротства компаний-застройщиков. Это один из способов не потерять огромные деньги.
Однако сами страховщики рискуют разориться на таком типе страхования. Чтобы в случае чего не пойти по миру, компания должна иметь значительные резервы.
Отношение у страховых компаний к страхованию вкладов в строительство двойственное. Одни наотрез отказываются предоставлять эту услугу в условиях нестабильности. Другие рассматривают этот вид деятельности как достаточно прибыльный и продумывают о том, чтобы в перспективе заняться страхованием подобных рисков. Немногие компании готовы рассмотреть в индивидуальном порядке предложение клиента застраховать инвестиции, однако пока никто не разрабатывал конкретных программ и условий страхования и, соответственно, эту услугу не предлагал.
Единственная компания в Украине, которая в качестве эксперимента предложила страховать риски вкладов в строительство недвижимости в рамках программы страхования финансовых рисков, - страховая группа "ТАС". Но воспользоваться этой услугой пока могут только покупатели квартир в трех домах, строящихся в данный момент на пересечении проспекта Победы и улицы Индустриальной в Киеве, которые возводит компания "Триест".
Застраховать вклады можно от таких рисков, как невыполнение или недостаточное выполнение обязательств застройщика перед инвестором, которые прописаны в соглашении, а также задержка сроков сдачи объекта. Если в течение 60 дней после окончания срока сдачи объекта покупатель не получил того, на что рассчитывал, страховая компания обязуется выплатить возмещение.
Впрочем, услуга по страхованию инвестиций обойдется отнюдь недешево. Страховой тариф составляет от 0,8 до 1 % стоимости квартиры (в зависимости от типа квартиры). Франшиза (сумма, которая при наступлении страхового случая, не возвращается клиенту) составляет 10 %. Кроме того, если квартира на момент истечения сроков строительства будет стоить дороже, страховщик возместит только ту сумму, которая была указана в договоре страхования, с вычетом франшизы.
Страховая компания может отказать страховщику в выплате возмещения, если тот, например, в течение пяти дней после наступления страхового случая не уведомил об этом страховую компанию или предоставил неправдивую информацию об объекте страхования.
Пока только одно агентство предлагает страховать инвестиции в строительство, но многих эта идея уже заинтересовала. И если эксперимент СГ "ТАС" окажется успешным, да и другие компании станут предлагать эту услугу, возможно, этот вид страхования станет популярным. Вряд ли такая рискованная услуга будет стоить дешево, но она сможет защитить инвесторов от потери нескольких десятков, а то и сотен тысяч долларов. Ведь некоторые граждане рискуют пойти по миру, продав старые квартиры и вложив все свои сбережения в новостройку.
Другой вопрос, что при выборе страховщика можно так же обжечься, как и при выборе компании-застройщика. Ведь и страховщики могут оказаться аферистами. Кроме того, страховая компания, аффилированная с застройщиком, в случае его банкротства также останется без средств. А ее клиенты потеряют не только свои вложения, но и изрядную сумму страховых платежей.
Прислал: administrator

Связанные темы

Строительные материалы.

   Рейтинг статьи   
Отлично
Очень хорошо
Хорошо
Нормально
Плохо

   Опции   
Напечатать текущую страницу Напечатать текущую страницу
Отправить статью другу Отправить статью другу
   Ссылки по теме   
Быстро твердеющие полы
Виды грунтовок.
Грунтовка и шпатлевка.
Материалы для отделки потолков.
Производство гипсокартона в Крыму.

Комментарии к статье "Безопасное инвестирование"
Вы не можете отправить комментарий анонимно, пожалуйста зарегистрируйтесь или войдите под своим логином
Заработай на покупках своих товаров!
Новости :: Архив статей :: Контакт с автором :: rss