Сегодня:
Заработай на покупках!

От 15-04-2008 19:00:00

Рынок загородной недвижимости.

Строительные материалы.
Рынок загородной недвижимости, исследование его является мнением коллектива отдела маркетинга и развития бизнеса, составленное на основе анализа публикуемых аналитических материалов в СМИ, мониторинга сделок купли-продажи, а также на основе проводимых оценок бизнеса. Ожидается, что рынок загородной недвижимости, сформирует собственное мнение о существующей ситуации на рынке загородной недвижимости и основных тенденциях рынка, которое ляжет в основу принятия решения.

Все исследовательские проекты осуществляются в соответствии с требованиями Международного Кодекса Практики Маркетинговых и Социальных исследований Международной Торговой Палаты/ Европейской Ассоциации Исследователей Рынка и Общественного Мнения (ЕСОМАR).

Рынок загородной недвижимости, по сравнению с предыдущими годами, претерпел очень большие изменения. Связаны они как с изменением отношения покупателей к загородным объектам, так и с изменением обще рыночной ценовой ситуации.

Увеличение доходов населения с одной стороны и активное развитие институтов кредитования (ипотечный кредит) загородной недвижимости с другой изменили отношение покупателя к объектам загородной недвижимости. Если в период 1998 - 2004 г. массового покупателя интересовали дома и участки для так называемого сезонного садово-огородного хозяйства (что характерно при экономической нестабильности того времени), и основным требованием было наличие более или менее удобной транспортной доступности, то современного покупателя загородной недвижимости отличает более избирательный подход к выбору объектов: акцент делается на качество строительства, транспортную доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической чистоте сделок.

Поэтому, в связи с резким увеличением стоимости жилья в Санкт- Петербурге в прошлом году, в нынешнем можно с уверенностью прогнозировать оживление покупательской активности в «ближней зоне» Ленинградской области. Те потенциальные покупатели, для которых городские квартиры стали недоступны, будут проявлять интерес как к уже готовому жилью в области, так и к приобретению участков для строительства.

Покупательский спрос сконцентрируется на объектах в организованных коттеджных поселках с проработанной архитектурной и функциональной концепцией, учитывающей потребительские предпочтения выбранной целевой аудитории.

В этом ключе популярностью стали пользоваться коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. Эта тенденция проявилась уже в 2004 году, и в настоящее время наличие инфраструктуры входит в список основных требований к загородному жилью, предъявляемых покупателями.

Коттеджи и коттеджные поселки для постоянного (а не сезонного) проживания должны быть расположены недалеко от Петербурга или городов-спутников, давать возможность обособленного проживания, быть инженерно хорошо оснащены, их цена вместе с постройкой должна быть сравнима со стоимостью 3-4 комнатной современной типовой квартирой в Петербурге (до 200 кв.м.).

Соответственно, наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений эконом-класса в ценовой категории до $250 – 300 тыс., однако в этом же сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения. Особенно если подобный коттедж расположен не на большом участке, а занимает весь имеющийся в экологически чистом районе в пределах часовой – двухчасовой транспортной доступности от мегаполиса.

Если говорить об окружении поселков, то первое место по объему спроса занимает расположение коттеджных поселков в рекреационной зоне, где дома и участки отделены между собой не столько возведенным бетонным забором, сколько естественным ограждением из деревьев.

Исходя из наметившихся тенденций, в 2008 году мы ожидаем увеличения спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки «эконом класса», статус земли которых – земли населенных пунктов(С разрешенным использованием под ИЖС), начинают работать с ипотекой под залог покупаемого дома и участка в поселке.

По нашим оценкам, в связи с неудовлетворенным массовым спросом, данная тенденция станет более явной и рынок достигнет насыщения не ранее 2011 – 2012гг., так как потенциал рынка загородного жилья «Эконом класса» оценивается примерно в 40 % домохозяйств Петербурга или порядка 700 тыс. объектов, общей площадью 140 млн. кв.м. жилого строительства на территории 126 000 га.

ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО СПРОСА
Рентабельность инвестиций в загородную недвижимость в последние годы остается неизменно высокой. Перспективен загородный рынок для инвестиций как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц. Отличаются только способы инвестирования. Частные инвесторы предпочитают приобретать участки и дома, рассчитывая на рост цен и получение от этого прибыли, попутно зарабатывая на сдаче коттеджных поселков в аренду, а юридические лица - особенно крупные финансовые корпорации - как правило, покупают только участки (земли) и затем инвестируют в строительство. Кроме традиционных игроков на рынке объектов загородного инвестирования, спрос на земельные участки под коттеджное строительство активизировали и новые покупатели – девелоперы. В Петербурге и Ленобласти на рынке земельных участков, в дальнейшем предназначающихся для строительства коттеджных поселков, наблюдается настоящий бум. Предприниматели активно занялись выкупом земель: по нынешнему законодательству он возможен на существующих условиях до 1 января 2008 года.

СТРУКТУРА ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ
В настоящее время в структуре конечного предложения преобладают дорогие дома для бизнес-сегмента, которые, в настоящее время уже плохо продаются. Строительство таких домов ориентировалось на высокодоходный сегмент, который нельзя назвать массовым (по оценкам его емкость составляет порядка 2% от домохозяйств) и спрос на котором уже практически удовлетворен. Кроме того, в сегменте загородного жилья премиум класса наблюдается острая конкуренция, которая усиливается из-за высокой насыщенности предложения.

Домов эконом-класса явно недостаточно: спрос на них по-прежнему превосходит предложение. Долгое время инвесторы и застройщики не уделяли должного внимания данному сегменту, который является более массовым и составляет по разным оценкам порядка 40% домохозяйств Петербурга. Анализ существующего рынка загородной недвижимости показал, что доля поселков эконом-класса составляет порядка 30% от всего рынка загородной недвижимости, бизнес сегмента - 60%. Объектов элитной категории на рынке представлено примерно 10%.

СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Что касается земельных участков, то предложение по продаже земли в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах составляют на сегодняшний день около 75% общего предложения. Однако порядка 80 % этих предложений составляют земли, с максимальной удаленностью от города и ближайших населенных пунктов, обладающих инженерной инфраструктурой.

Соответственно, одна из главных проблем этих участков и дальнейшего коттеджного домостроения на них - отсутствие или недостаточность инженерного обеспечения земель. Из представленных предложений ценность составляют те участки, на которых эта проблема решаема. Наибольший интерес представляют территории, граничащие с населенными пунктами и как можно ближе к Санкт-Петербургу. Это облегчает их перевод из категории земель сельхозназначения, упрощает строительство, улучшает продажи и на порядок повышает цену земельного участка и интегрированный результат доходности инвестирования. Максимальная цена на рынке – это участки для ИЖС. Чуть дешевле - участки, имеющие разрешенное использование под ДНП – дачное некоммерческое партнерство. Еще меньше стоят участки, предназначенные для фермерского хозяйства. Самые дешевые на рынке – невыделенные паи. Сравнительно невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем с таким участком могут быть сложности с переводом земли.

Себестоимость земли - наиболее важный фактор в будущем проекте поселка. Для снижения себестоимости проекта и используется схема: покупка земли в одной из низших категорий (как правило, сельхоз.назначения) и дальнейший их перевод в другую категорию. Тем более, что в последнее время «хороших» земель нужного статуса на рынке мало и они дороги.

Аналитики сходятся во мнении, что сейчас начнется еще более активный выкуп земель фермерских хозяйств. Это выгодно, потому что затраты на перевод земли в другой статус, в два раза меньше (а именно $300-700 за сотку), чем покупка аналогичного участка по рыночной стоимости
УРОВЕНЬ ЦЕН И ПРОГНОЗ РОСТА ЦЕН НА ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ХАРАКТЕРА
Ценовой пик на рынке загородной недвижимости еще не достигнут. Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день не достигла кульминации в развитии. В целом можно сказать, что покупательская активность выросла.

Основные факторы, которые влияют на стоимость земли – это расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важно расположение рядом ж.-д. станции и удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров, рощ и т.д. Зависит цена и от состояния соседних домов, от социального статуса соседей.

География спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, остается неизменной. Наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла $10-20 тыс./сотка, максимальная цена - $25 тыс./сотка, в Сестрорецке – до $50 тыс./сотка. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году - $4-6 тыс./сотка.

Однако, данная земля предназначена для элитного коттеджного жилья (сегмент премиум класса), рынок которого насыщен уже более чем на 90%, и данные участки (как и уже возведенные коттеджи) плохо продаются. Соответственно, по нашим оценкам рост средней цены в 2007 году в этих районах не более 15%, а интегрированный результат доходности инвестиций в данные объекты вряд ли превысит 15-18% . Сотка во Всеволожском районе в прошлом году стоила $2-5 тыс. Прогнозируемый рост – 35-40% в 2007-2008 годах. Наряду с уникальным ландшафтом, и близостью определенных районов к Санкт-Петербургу (с транспортной доступностью в пределах часа), данный район оценивается нами как один из наиболее перспективных в части застройки «эконом-класса», так для называемого сегмента «среднего класса».

По наличию объектов в продаже в районе, наиболее близко расположенному от Санкт-Петербурга (Разметелево, Вирки, Озерки) составлена таблица предложения объектов (по средней стоимости).
Тип Стоимость за 1 сотку
Коттедж в котеджном поселке со всеми коммуникациями 387 500 руб.
Участок ИЖС 159 000 руб.
Участок ФЕР, аренда 31 800 руб.
Участок ФЕР, собственность 51 280 руб.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла $2-4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30%.
Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, вероятно, участки в Ломоносове, Гатчине (на 40-50%). Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос.

Однако именно на территории этих районов планируется вынос ряда предприятий из Санкт-Петербурга, что может отрицательно сказаться на экологии и динамике спроса в этих районах. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2007году в среднем по $1-2 тыс. за сотку. Мы прогнозируем более активный спрос на эти участки в 2008 году, поэтому рост цен может составить до 40%. Однако здесь накладывается и удаленность этих районов от Санкт-Петербурга.

И соответственно, данные участки могут рассматриваться не как объекты коттеджного строительства для постоянного пребывания, а скорее как объекты для организации садоводств сезонного пребывания. В таком подходе есть свои преимущества, так как такое строительство не требует прокладки дорогостоящих инженерных коммуникаций и позволяет получить максимальный интегрированный финансовый результат доходности вложений. Тем ни менее существует риск невостребованности таких участков, из-за снижения спроса на участки с сезонным пребыванием. Вероятнее всего произойдет сдвиг спроса который, скорее всего будет формироваться среди более низкодоходного, чем «средний класс» сегмента населения, что необходимо будет учитывать при определении цены объекта и оценки планируемого интегрированного финансового результата.

Прислал: Гость
   Рейтинг статьи   
Отлично
Очень хорошо
Хорошо
Нормально
Плохо

   Опции   
Напечатать текущую страницу Напечатать текущую страницу
Отправить статью другу Отправить статью другу
   Ссылки по теме   
Быстро твердеющие полы
Виды грунтовок.
Грунтовка и шпатлевка.
Материалы для отделки потолков.
Производство гипсокартона в Крыму.

Комментарии к статье "Рынок загородной недвижимости."
Вы не можете отправить комментарий анонимно, пожалуйста зарегистрируйтесь или войдите под своим логином
Заработай на покупках своих товаров!
Новости :: Архив статей :: Контакт с автором :: rss